선사현대 아파트는 강동구 암사동에 위치한 단지로 옛 암사시영아파트를 재건축한 대단지 아파트 입니다. 기존 암사시영아파트는 1976년 준공된 2,260세대로 구성된 단지였습니다. 9평부터 13평형으로, 9평형은 1년 임대 후 분양했던 임대아파트고 13평형은 일반 분양했던 아파트였습니다. 이후 건물 노후화로 92년 재건축 판정을 받아 현대건설과 현대산업개발이 시공권을 따내 지금의 선사현대 아파트를 만들었습니다.
| 사용승인일 | 2000년 6월 15일 |
| 세대수 | 2,938세대 |
| 총주차대수 | 3,012대(세대당 1.02대) |
| 용적률 | 393% |
| 면적 | 24평(1,403세대), 30평(521세대), 34평(888세대), 42평(126세대) |
Y형 복도, 계단 혼합형의 판상형동 7개, ㄱ형 판상형동 1개, 타워형동 8개로 이루어져 있습니다. 타워형과 ㄱ형 판상형동은 계단식이고 Y형 판상형동은 복도식 구조인데 이 중에서 101동은 Y자형임과 동시에 3층까지 상가가 있는 주상복합형이고 일부 호실은 계단식, 일부호실은 복도식으로 구성되어 있습니다. 101동 주상복합을 제외한 나머지는 지하주차장이 아파트 엘리베이터와 연결되어 있지 않습니다.
90년대 초중반 인허가된 아파트 중 서울시 3종 일반 용적률 제한을 완하하여 400%까지 허가해 주었는데 선사현대 아파트도 그때 적용을 받아 393%의 높은 용적률로 지어졌습니다. 사실상 재건축이 힘들 구조를 갖고 있어 리모델링 사업을 진행중에 있습니다.
선사현대 리모델링 진행상황
선사현대 아파트는 20년이 넘어 시설이 점점 노후화가 진행되고 있습니다. 하지만 앞서 이야기 했던대로 높은 용적률로 재건축은 쉽지 않은 상황이기 때문에 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하고자 추진하고 있습니다.
21년 조합장을 선출하면서 조합설립인가를 획득했습니다. 22년 현대건설, 롯데건설 컨소시엄으로 구성된 랜드마크 사업단이 ‘리버티지 강동’을 제안하여 시공자로 선정되었고 22년 1차 안전진단 B등급으로 수직증축 가능한 것을 확인하였습니다. 23년 2월에 도시 계획 심의를 접수하였고 24년 4월 서울시 도시건축공동위원회 사전자문 및 경관심의 통과하여 건축심의를 진행할 예정입니다.
다만, 리모델링은 성공 사례도 적고 75%이상의 주민 동의, 수직증축은 안전등급 심사2번 필요 등 극복해야할 난재들이 산적해 있고, 모두 다 순조롭더라도 최소 10년 이상이 소요됩니다. 그 기간안에 부동산 시장의 변화와 분담금 이슈 등이 있으므로 리모델링의 호재만으로 해당 단지를 바라보는건 위험하다고 할 수 있습니다.
준수한 교통 환경
선사현대 아파트는 8호선 암사역과 가까운 역세권 아파트이면서 평지에 있어 역까지의 접근성도 좋습니다. 8호선을 통하여 강남권 진입이 용이하고, 한 정거장만 가면 5호선과 환승할 수 있는 천호역이 있어 도심 지역으로의 접근도 용이합니다.
단지 앞에는 올림픽로가 지나가고 해당 도로는 잠실과 바로 연결되어 있습니다. 한강을 끼고 있어 올림필대로 및 강변북로와의 접근성도 좋아 자차 이용자들이 이동하기에도 수월한 위치에 있습니다.
학군과 학원가 접근성
선사현대는 동별로 배정받는 초등학교가 나뉘어집니다. 배정받는 초등학교는 신암초등학교와 선사초등학교입니다. 신암초등학교는 총 학생수 672명이고 학급당 학생수는 19명입니다. 선사초등학교는 총 학생수 523명이고 학급당 학생수는 19명입니다. 두 학교가 비슷한 선호도를 보이고 있습니다.
중학교부터는 거리가 좀 있는데 가장 가까운 중학교는 신암중학교 입니다. 학업성취도 79%이고 특목고 진학은 2명으로 그리 높은 편은 아닙니다. 중학교부터 애매하다고 생각이 들 수 있는 학군입니다. 명일, 상일, 고덕쪽 학군이 좋은편이라 상대적으로 암사쪽은 아쉬운 모습을 보여줍니다.
다만, 고덕쪽 잘 발달되어 있는 학원가가 멀지 않으며 중학교부터는 해당 학원가도 충분히 이용할 정도 거리이기 때문에 단지 근처는 아니지만 사교육 환경이 나쁘다고 할 수는 없습니다.
만족스러운 생활 인프라
선사현대 아파트 인근에는 다양한 생활 편의시설이 잘 들어와있습니다. 우선 단지내 상가가 잘되어 있는데, 지상3층 지하1층 규모입니다. 1층 상가 면적의 대부분을 슈퍼마켓이 자리잡고 있으며 카페, 약군, 세탁소, 부동산, 반찬가게 등 생활 밀착형 업종이 들어와 있습니다. 2~3층은 병원, 헬스장, 초등학생 대상의 다양한 학원이 주를 이루고 있습니다. 지하 1층은 골프연습장이 들어와 있습니다.
한강뷰가 영구조망인 아파트로 한강공원, 암사역사공원, 선사유적지를 도보로 이용할 수 있습니다. 단지내 보행출입구와 한강공원 출입구가 횡단보도 하나를 사이에 두고 있습니다. 자전거도로와 산책로가 잘 마련되어 있어 가족 단위의 야외 활동과 운동을 즐기기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.
반경 2km 이내에 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 엔터식스, 강동성심병원이 위치해 있어 쇼핑과 여가활동을 위한 환경도 잘 갖추어져 있습니다.
시세와 가치에 대한 생각
선사현대 25평은 10월에 9억 중반부터 10억 중반 가격으로 실거래가 되었습니다. 전세가는 4억 중반부터 5억 중반까지 거래된 내역을 확인할 수 있습니다. 34평의 경우는 12억 중반부터 13억 중후반으로 마지막 실거래가 되었고 전세는 5억대 중반 정도로 형성되어 있습니다.
가격대가 좀 차이가 나는 이유는 선사현대의 경우 구축 아파트라 수리상태에 따라도 틀려질 것이고 한강뷰가 나오는 세대가 있는 만큼 한강뷰 프리미엄이 붙은 매물은 좀 더 비싸게 거래가 되니 그 부분을 생각하시고 매물을 보고 가격을 판단하시면 좋을 것 같습니다.
25평의 전고는 12.5억이었고 34평의 전고는 14.99억이었습니다. 34평은 전고를 많이 따라온 상황이고 25평은 아직까지는 지난 전고 대비 약 20% 하락한 가격으로 거래가 되고 있습니다.
선사현대는 한강뷰를 누릴 수 있는 단지이면서 교통, 생활 인프라도 뛰어나 투자가치, 실거주 모두 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 진행 중인 리모델링이 성공적으로 이루어진다면 더 큰 가치를 발휘할 가능성을 갖고 있습니다.
다만, 앞서 리모델링에 대해 이야기 했듯이 쉽지 않은 많은 단계가 남았고 이미 호재가 반영된 가격인 것은 아닌지에 대한 고민도 충분히 이루어져야합니다. 리모델링이라는 좋은 호재가 있는 단지이지만 쉽지 않은 진행단계가 남은만큼 호재만 보고 접근하는 것은 좋지 않습니다. 리모델링 호재가 아니더라도 선사현대는 이미 갖고 있는 입지로도 좋은 단지이며 실거주 또는 투자자들에게 매력적인 아파트입니다.
